唯一住房被赠与孙女，调解约定房产转移时登记老人居住权化解祖孙房产纠纷

拆迁安置所得唯一住房

登记在儿子、儿媳名下

一年后儿子、儿媳离婚

将房屋以不可撤销方式

赠与尚未成年的孙女

约定待她成年时进行房屋过户登记

而当房屋过户可能危及古稀老人的居住权时

法官将如何化解这一法理情理难题？

近日，安吉法院运用《民法典》新增的居住权条款，妥善化解这起赠与合同纠纷案件，双方当事人最终约定在2021年办理产权过户登记时一并对两位老人的居住权进行登记。此案系湖州法院首次运用《民法典》在调解协议中约定保障第三人居住权的案件。

唯一住房被赠与孙女

“老无所住”的担忧成真？

2013年5月，家住浙江安吉某村的王老伯考虑自己年纪大了，决定将拆迁安置所得的唯一住房登记在在外打拼的儿子王东东名下。之后，王东东书面承诺与妻子赵倩共同享有房屋，将房屋变更登记在了夫妻二人名下，实际上，房屋一直由王老伯和老伴两人居住。

谁知一年后，王东东与赵倩因夫妻感情破裂协议离婚，二人约定婚生女王小东随母亲赵倩生活，同时将案涉房屋以不可撤销的方式赠与当时年仅14岁的王小东，约定在王小东年满18周岁时办理不动产变更登记。

对儿子王东东此举，王老伯夫妇俩略有焦虑，但考虑到受赠方是自己的亲孙女，只要自己和老伴的居住权能够得到保障，也无大碍。

直到今年6月，已年满18周岁的王小东将父母王东东、赵倩诉至法院，要求二人协助办理房屋的不动产变更登记，这让王老伯与老伴儿产生了担忧，房子，还能继续住吗？

为维护社会安定和谐的根基

法院、社区合力解纷

案件立案后，承办法官冯涛了解到这虽是一起简单的赠与合同纠纷，却涉及到祖孙三代五人之间利益的衡平以及“小家”的安定和谐。如果直接判决支持王小东的诉请，案子是结掉了，但却可能伤害两位古稀之年老人的居住利益和引发家庭内部新的矛盾，也与弘扬养老孝老敬老的传统美德相悖。为了避免当事人家庭成员之间的亲情关系破裂，冯涛通过多次电话沟通和实地走访调查，最终组织祖孙三代几人坐下来进行调解，并邀请了社区人民调解员一起参与。

【案件调解过程中】

赵倩表示：“女儿王小东在成年后要求按照父母离婚时的约定办理房屋变更登记手续也是情有可原，并没有想影响二老的居住生活”。

王老伯夫妇亦坦诚：“房子给自己的孙女天经地义，我们没有不同意，只是担心房子变更登记到孙女名下后，前儿媳赵倩不会让孙女再把房子给我们住了……”

房屋所有权的变更登记就像一颗定时炸弹，随时可能危及王老伯二人的居住权和撕裂祖孙三代人之间的亲情关系。

调解约定房产转移时登记居住权

二老悬着的心总算放下

王老伯二人的居住权显然是案件纠纷处理的关键，经过多次调解做工作，冯涛提议房屋变更登记到王小东名下，同时从法律上保障王老伯夫妇的居住权，对于这个方案，王老伯夫妇二人、王东东、赵倩和王小东都表示同意。

各方当事人最终达成调解协议：“王东东、赵倩在2021年3月31日前配合王小东办理房屋的转移登记相关手续，王小东同意王老伯夫妇二人生前一直居住在房屋内，并在办理房屋产权转移登记的同时，一并对王老伯夫妇的居住权进行登记”。

法官说法

 居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。

《民法典》物权编的一大亮点，是新增了“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

 本案中，案涉不动产原系王老伯赠与晚辈的财产，其本意是在确保自己老有所居的前提下将所有权转移给自己的儿子。而儿子王东东之后将房屋登记为夫妻二人共同共有，并在与前妻赵倩离婚时协议约定将房屋转赠给王小东，使王老伯的居住权陷入可能受到侵害的困境。如果王小东在获得房屋产权登记后要求王老伯夫妇搬离，两位老人也将居无定所，此举显然有违孝悌之义。

 本案系全国首例在调解协议中明确约定当事人在《民法典》施行后进行不动产权变更登记，同时也为相关利害关系人登记设立居住权的案件。一方面在不违背实际居住人意愿的前提下保障了原告对房屋的所有权，另一方面又保障了两位老人的居住权益，让二老老有所养、住有所居，实现了法律效果与社会效果的统一。

🔗法条链接

即将于2021年1月1日施行的《民法典》：

第三百六十八条  居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百七十条  居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

《合同法》

第一百八十五条  赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

第一百八十七条　赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

《婚姻法》

第三十九条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

来源 | 安吉法院

图片来源于网络，侵删

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